ここで具体例を用いて住宅ローンと財産分与の関係を説明します。

財産分与の対象財産として、夫名義の住宅ローン1000万円が残っている夫名義の自宅、その他の夫名義財産600万円、妻名義の財産400万円があるとします。

自宅は妻が取得するという方向で話を進めましたが、自宅の評価額について、夫はある不動産業者から1400万円の査定をとり、妻は別の不動産業者から1000万円の査定をとり、400万円の開きがありました。

この場合、夫側の査定額によると、自宅の査定額1400万円にその他の夫名義の財産600万円と妻名義の財産400万円を加えた2400万円から住宅ローン1000万円を差し引いた純額1400万円が財産分与の対象額となり、財産分与額は700万円ずつになります。

そこで、妻が1400万円の価値の自宅を取得し住宅ローンも引き受けるとすれば、妻側の財産はこの1400万円から住宅ローン1000万円を差し引いた400万円の価値と妻名義の財産400万円の合計800万円になり、財産分与額より100万円多くなります。他方、夫は自宅以外の夫名義の財産600万円を保有していますが、財産分与額より100万円少ないということになります。したがって、この場合には、夫は妻から100万円の支払いを受けるということになります。

他方、妻側の査定額によると、自宅の査定額1000万円にその他の夫名義の財産600万円と妻名義の財産400万円を加えた2000万円から住宅ローン1000万円を差し引いた1000万円が財産分与の対象額となり、財産分与額は500万円ずつになります。

そこで、妻が1000万円の価値の自宅を取得し住宅ローンも引き受けるとすれば、妻が得る自宅の価値はプラスマイナスゼロとなり、妻は妻名義の財産400万円だけでは財産分与額の500万円に100万円足りないことになります。他方、夫は自宅以外の夫名義の財産600万円を保有しており、財産分与額500万円より100万円多いということになります。したがって、この場合には、妻は夫から100万円の支払いを受けるということになります。

このように自宅の評価額によって財産分与の結論は変わることになるので、自宅の評価額の決定は重要な要素になります。

そこで、双方とも相手から100万円の支払いを受けるために、自宅の適正な評価額を証明しようと不動産鑑定士による鑑定評価を求めることが考えられます。

ただ、不動産鑑定士による鑑定評価には高額の費用を要します。通常の一戸建て住宅でも少なくとも数十万円の費用が必要で、100万円程度になることもあり得ます。そのため、鑑定評価を受けると費用倒れになってしまうおそれがあるのです。

たとえば、もし鑑定評価額が自分側の査定額どおりになっても、鑑定評価の費用が100万円であれば、相手から100万円の支払いを受けることになっても全て鑑定の費用に消えてしまうことになります。さらに、夫が鑑定評価を求めて、鑑定評価額が夫側の査定額より100万円少ない1300万円であった場合には、妻から支払を受けられるのは50万円となり、費用倒れとなってしまいます。また、妻が鑑定評価を求めて、鑑定評価額が妻側の査定額より100万円高い1100万円であった場合には、夫から支払を受けられるのは50万円となり、費用倒れとなってしまいます。

そこで、このような費用倒れのリスクも考慮して自宅の評価額を検討していくことが必要になります。

お互いに費用倒れのリスクを懸念して自宅の評価額を1200万円とすることで合意したとすれば、自宅の査定額1200万円にその他の夫名義の財産600万円と妻名義の財産400万円を加えた2200万円から住宅ローン1000万円を差し引いた純額1200万円が財産分与の対象額となり、財産分与額は600万円ずつになります。

この場合、妻はこの1200万円から住宅ローン1000万円を差し引いた200万円の価値と妻名義の財産400万円の合計600万円を保有することになり、夫は自宅以外の夫名義の財産600万円を保有していますので、金銭の移動はしなくてすみ、自宅の名義変更と住宅ローンの返済をすればよいということになります。